牛策略 241亿元净现金流创新高：公寓、商业、REITs协同撑起资管闭环

241亿元，这是招商蛇口2026年上半年交出的经营活动现金流量净额，同期期末货币资金余额984.49亿元，双双触及历史高位。在房地产行业现金流普遍承压的背景下，这一数据的指向意义清晰：这家央企不仅守住了安全底线，更在周期底部积蓄了可观的战略储备。

伴随这份半年报一同浮现的，是招商蛇口在业务结构上的实质性变化。全口径签约销售金额962.45亿元，同比增长8.3%，行业排名保持第四；“三道红线”稳居绿档，有息负债规模持续压降，融资成本持续优化。截至6月底，综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。当行业仍以增量开发为主要增长路径时，这家企业在现金流持续改善、业务结构加速转型的基本面之上，已开始用运营数据验证另一条路的可行性。

公寓：规模扩张与经营效益双升

公寓已成为招商蛇口资产运营板块中的稳健增长极。截至报告期末，公司公寓业务已布局21个城市，开业面积206万平方米，已开业房源4.9万间，上半年新增拓展房源逾2800间。运营收入8.0亿元，开业1年以上精品公寓出租率达95.2%。

部分新入市项目的表现尤为突出。深圳壹间悦时光开业3个月出租率达到97%；合肥壹间公寓·高新社区作为R4项目，以2734套的规模成为当地保障性租赁住房标杆，获央视《新闻直播间》报道。存量改造同样释放出可观的溢价空间——深圳壹间槟榔园第五批次改造后租金单价达173元/平方米/月，较改造前提升15%。深圳泰格壹棠上半年入住率84%，平均房价1008元/晚，位居片区市场第一。

凭借产品力与运营效率的双重积累，招商蛇口公寓业务荣获亿翰智库“2026中国租赁住房运营商综合实力TOP30”第三名，连续四年跻身行业前十。在规模扩张与经营效益之间找到平衡点，公寓正在从持有型物业的“配套”角色，升级为贡献稳定现金流的“压舱石”，为REITs退出提供了最直接的资产支撑。

非标商业：差异化运营持续兑现

2026年5月29日，宁波秀水街历史文化街区正式开街。该项目以“罗城老街巷，儒商新秀场”为定位，在保护历史肌理的基础上引入潮流商业业态。开业前三天累计客流突破60万人次，销售额超1100万元；开业首月累计客流接近300万人次，项目引入45家“首店”。从深圳海上世界到重庆长嘉汇，再到苏州琴湖溪里，招商蛇口以“非标化”为破局点，构建起覆盖滨海、滨江、古街等不同形态的商业产品矩阵。上半年，上海海上世界、上海森兰招商花园城、南京玄武招商花园城三个项目斩获三项“金百合最佳案例”。集中商业在营项目55个，运营收入10.2亿元，招商商管获评“中国商业地产运营十强企业TOP9”。

REITs“3+1”矩阵：资管闭环加速落地

招商蛇口自2019年起布局REITs领域。2019年，招商局商业房托在香港上市，成为央企首只境外REIT；2021年6月，蛇口产园REIT作为全国首批9只公募REITs中唯一的央企项目在深交所上市；2024年10月，蛇口租赁住房REIT在深交所上市。

2026年上半年，公司启动商业不动产REITs的筹备工作，筹划以苏州昆山花园城购物中心和深圳太子广场推进REITs申报。若成功发行，这将是第四只REIT，“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵将基本成型。同期，蛇口产园REIT第二次扩募正在推进中，拟装入光明科技园B地块及前海易保园区W6、W7仓库。蛇口租赁住房REIT首次扩募也已启动筹备。从资产筛选、合规审查到上市后持续运营管理，招商蛇口已建立完整的REITs操作体系。依托REITs实现存量资产资本化退出，回笼资金投入新项目开发与存量改造，“投、融、建、管、退”的闭环正在加速成型。

物业服务：轻资产能力反哺资管闭环

在“投融建管退”的资管闭环中，“管”是决定资产长期价值的关键环节。招商积余长期深耕政府机关、金融机构、高校、医院等机构客户赛道，这类业态的服务黏性与续约稳定性明显优于传统住宅物业。上半年，全业态新增项目200余个，新增管理面积超4000万平方米，办公赛道新增服务面积超400万平方米，成功落地中国农业银行总行等标杆项目。高校、医院赛道新签年合同额均同比提升63%，IFM新签年合同额同比提升14%。

机构类物业的进入门槛较高，客户对服务商的历史业绩、专业资质和品牌信用有严格要求，一旦建立合作，替换成本较高。招商积余依托央企信用背书与三十余年机构服务积淀，在这一领域构筑了较为稳固的竞争壁垒。高品质的物业服务提升了持有资产的运营效率与租金表现，为REITs扩募提供了更优质、更稳定的底层资产——把资产“管”好，资本才能“退”得顺畅。

当行业仍以增量开发为主要增长路径时，招商蛇口已搭建起从空间运营到资本退出的完整链条。241亿元的经营活动现金流为转型提供了安全边际，公寓、商业、产业园三条产品线的运营数据验证了持有物业的现金流价值，四只REITs构成的退出通道则为持有物业的规模化发展打通了资本循环。利润端的短期波动，是行业周期与结算节奏叠加的结果；而现金流、运营能力和资管闭环的持续深化，则是这家央企向“开发商+运营商+服务商”转型的实质性支撑。